a) Einmalige Kosten: Baukostenzuschuss, Grundkostenanteil und Kaution
In Abhängigkeit von der jeweiligen Förderung des Bauvorhabens heben gemeinnützige Wohnungsunternehmen Finanzierungsbeiträge ein. Darunter fallen etwa ein Baukostenzuschuss oder ein Grundanteil.
Diese Eigenmittelleistungen sind anlässlich der Überlassung einer Wohnung zu entrichten.
Hierdurch verringert sich das Ausmaß an Fremdfinanzierung (Hypothekardarlehen) und somit auch die Höhe der monatlichen Vorschreibungen. Nach einer Beendigung des Nutzungsverhältnisses hat der ausscheidende Mieter einen Rückzahlungsanspruch, welchem die gemeinnützige Bauvereinigung binnen 8 Wochen nach Wohnungsräumung entsprechen muss.
Während die geleisteten Beiträge bis Dezember 2000 mit 2 % p.a. abgeschrieben und gleichzeitig anhand des VPI (Verbraucherpreisindex) aufgewertet wurden, entfällt seit 2001 jegliche Aufwertung.
Der Gesetzgeber halbierte jedoch die Abschreibung gleichzeitig auf 1 % pro Jahr. Geschäftsguthaben können zur Gegenverrechnung mit offenen Forderungen der Genossenschaft herangezogen werden.
Dies kommt in Betracht, wenn etwa nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Zahlungsrückstand aushaftet oder die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgestellt wird. Demselben Zweck dienen Kautionen, welche jedoch nur dann zu leisten sind, wenn förderungsrechtliche Gegebenheiten keine oder lediglich äußerst geringe Finanzierungsbeiträge vorsehen.
Falls nach ordnungsgemäßer Wohnungsrückgabe keine offenen Forderungen seitens des Vermieters bestehen, wird dem/der ausscheidenden Mieter/in die geleistete Kaution samt Verzinsung refundiert.
b) Monatliche Kosten: Die „Monatsmiete“
Die sogenannte “Monatsmiete” setzt sich aus mehreren Bestandteilen zusammen:
– Annuitäten
Wohnhausanlagen werden regelmäßig unter Inanspruchnahme von Darlehen (Wohnbauförderung/Land OÖ und Bank) errichtet. Die entsprechenden Rückzahlungsraten/Annuitäten dienen der Tilgung der eingesetzten Fremdmittel samt Verzinsung.
Während Hypothekardarlehen in Abhängigkeit vom allgemeinen Zinsniveau Schwankungen unterliegen, steht bei Förderungsdarlehen fest, zu welchem Zeitpunkt sich die Zinssätze in welchem Ausmaß verändern. Je nach Förderungsmodell können bei älteren Wohnhausanlagen deutliche “Annuitätensprünge” zu verzeichnen sein. Höhere Rückzahlungsraten verteuern deshalb die monatlichen Vorschreibungen.
– Eigenmittelverzinsung
Die von der WSG für das Bauvorhaben eingesetzten Eigenmittel werden anhand der vom Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) vorgegebenen Sätze verzinst; selbstverständlich unter Berücksichtigung des jeweils aktuellen Zinsniveaus.
– Verwaltungskosten
Hierbei kommt ein pauschalierter Betrag zur Vorschreibung, welcher jährlich nach Maßgabe der Entgeltrichtlinienverordnung angepasst wird. Als WSG-Spezifikum verbleibt anzumerken, dass die erhöhten Verwaltungskostensätze nicht bereits ab Kundmachung, sondern erst per 1. Jänner des Folgejahres angepasst werden. Nachdem die Bekanntgabe der neuen Sätze jeweils im März bzw. April erfolgt, kommt diese Regelung unseren BewohnerInnen zugute.
– EVB
Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) dient der Finanzierung von notwendig werdenden Erhaltungs- bzw. nützlichen Verbesserungsarbeiten. Die Höhe des vorgeschriebenen EVB ist grundsätzlich vom Baualter abhängig.
Wenn infolge anstehender (General-)Sanierungen mit den normierten Beträgen kein Auslangen gefunden werden kann, ist im Wege eines Verfahrens vor dem Bezirksgericht oder der Mietzinsschlichtungsstelle ein zeitlich befristeter, höherer EVB festzusetzen.
In der Monatsvorschreibung finden Sie die Teilposition “EVB lt. § 14 (2)”.
Falls die eingehobenen Beträge nicht innerhalb von 20 Jahren für die Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten herangezogen werden, sind die geleisteten Zahlungen zurückzuerstatten. Dies kommt jedoch nur in Ausnahmefällen zum Tragen, da sich der eingehobene EVB ohnehin an den absehbaren Aufwendungen orientiert.
– Betriebskosten
Unter den Sammelbegriff “Betriebskosten” fallen insbesondere
o öffentliche Abgaben (Wasserversorgungs- und Kanalgebühren, Grundsteuer, Müllentsorgung;
o Strom- und Beleuchtungskosten für allgemeine Teile des Hauses;
o Auslagen für Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Rauchfangkehrer und Kanalräumung;
o Versicherungsprämien (Brandschaden, Haftpflicht, Sturm- und Leitungswasserschaden);
o Reinigungskosten;
o Wartungskosten (z.B. Notbeleuchtung, Rauchabzugsanlage, Feuerlöscher etc.).
Betriebskosten werden im Wege von monatlichen Pauschalraten vorgeschrieben, wobei jeweils bis 30. Juni des Folgejahres eine exakte Abrechnung erfolgt.
– Heizkosten
Ähnlich wie bei den Betriebskosten sind monatliche Akontozahlungen zu leisten, welche nachträglich anhand des tatsächlichen Energieverbrauches abgerechnet werden. Je nach Art der Energieversorgung (zB Zentralheizung, Fernwärme, Gasetagenheizung) kommen unterschiedliche Verrechnungsmethoden zur Anwendung.
Bei Modellen mit individueller Zahlung an das jeweilige Versorgungsunternehmen entfällt die Position Heizkosten auf Ihrer WSG-Monatsvorschreibung.
– USt
In Abhängigkeit vom gesetzlich normierten Steuersatz sind die einzelnen Teilbeträge der monatlichen Vorschreibungen überwiegend mit 10 %, manche hingegen (zB Heizkosten) mit 20 % zu versteuern.
