Wohnen - anders betrachtet

Erläuterungen und Einblicke zum Nachlesen und Nachdenken

Sie suchen
- eine neue Wohnung?
- ein Antragsformular?
- eine Kontaktperson zur Klärung aktueller Fragen bezüglich Ihrer Wohnung?
- Tipps zum richtigen Lüften?
- Informationen zum Notfallservice?
- Sicherheitshinweise?
- Ratschläge bezüglich baulicher Änderungen?

Dann  sind  Sie  hier  an der falschen Stelle  gelandet!
     Wir bitten Sie, das vielfältige Angebot unserer Homepage zu nutzen und in anderen Rubriken
     nach den gewünschten Informationen Ausschau zu halten. Wenn Sie sich hingegen dem Thema
     Wohnen aus einer anderen Perspektive nähern möchten, finden Sie in der Folge diverse kürzere
     Artikel. Diese beleuchten spezielle Aspekte und sollen dadurch dem/der interessierten Leser/in
    einen tieferen Einblick vermitteln.
  
arrow Wohnen - ein Grundbedürfnis im Wandel der Zeit
  
Wie  schnell  sich  gesellschaftliche  Wertvorstellungen ändern  können, erfahren  wir in regelmäßigen
   Abständen.  Als Paradebeispiel sei etwa die Entwicklung in Europa in den Jahren 1989 - 1992 erwähnt.
   Auf dem "alten  Kontinent" war damals als politischer Umbruch zu beobachten,  dessen Dimensionen
   kurz zuvor nicht einmal  Phantasten für möglich erachtet hätten. "Glasnost" und "Perestroika" führen
   zu einer Öffnung des Eisernen Vorhanges.  Hiedurch  kam es  zu  einer Beseitigung der seit dem Ende
   des Zweiten Weltkrieges bestehenden ideologischen Trennlinie zwischen West- und Osteuropa.  
   Auch im Bereich des Wohnbaus haben sich seither grundlegende Neuerungen ergeben.
   Zum Teil als Folge veränderter politischer Rahmenbedingungen, teils völlig unabhängig davon.
   Einige wesentliche Aspekte verdienen hiebei besondere Beachtung:  

   Wohnen und Migration
  
Die   bis  zuletzt  zu  beobachtende, ständige  Erweiterung  der Europäischen  Union  bedingt  auch  ein
   grundsätzliches Bekenntnis zu den  Grundfreiheiten derselben. Darunter fallen Begriffe wie Aufenthalts-
   und  Niederlassungsfreiheit  oder  Gleichbehandlung  aller  Bürger  der EU. Insofern entstanden für den
   Wohnbau in Österreich neue Herausforderungen.
   Aufgrund  der  geographischen  Lage  im  Zentrum  Europas bietet unser  Staat  hervorragende  Voraus-
   setzungen als  Bindeglied  zwischen Ost  und West. Auch die wirtschaftlichen  und  sozialen  Kenndaten
   weisen  Österreich  als  ein  beliebtes  Zuwanderungsland  aus.  Nicht  nur  für  EU-Bürger, sondern auch
   für Personen außerhalb des Kreises der Mitgliedstaaten. Das Angebot an verfügbarem Wohnraum muss
   somit an die konkrete Nachfrage - soweit möglich  und  zweckmäßig - angepasst werden. Überdies ent-
   hält der Begriff "Migration" neben der  internationalen  auch  eine  innerstaatliche  Komponente.
   Schlagworte  wie Urbanisierung oder Landflucht prägen nach wie vor die gesellschaftliche Entwicklung.
   Und somit den Wohnbau. Die Frage einer sorgfältigen Nutzung verfügbarer Grundreserven sowie einer
   gesamtheitlichen  Aufwertung  dezentraler, von  Bevölkerungsrückgang betroffener Regionen und Ge-
   meinden wird immer mehr an Bedeutung gewinnen. Man braucht über keine hellseherischen Qualitäten
   verfügen, um  Eines  vorhersagen  zu  können:  Es  werden unzählige  Anstrengungen  auf  breiter  Basis
   erforderlich  sein, ehe  sich langfristig zufriedenstellende Konzepte erarbeiten und verwirklichen lassen.  
   In  einem  weiteren  Teilbereich  der Migrationsthematik  sind Kommunen und Bauträger gleichermaßen
   gefordert. Das angestrebte harmonische Zusammenwohnen zwischen BewohnerInnen österreichischer
   Herkunft  und  solchen mit  fremder  Muttersprache unter einem Dach kann nur gelingen, wenn auf  die
   Interessen aller Beteiligten Bedacht genommen wird. Eine allzu kurzfristige Betrachtungsweise birgt  die
   Gefahr, den ausgewogenen "Bevölkerungsmix" aus den Augen zu verlieren.
   Unerwünschte   Konsequenzen  nicht  ausgeschlossen. Freilich  hängt  eine  gelungene  Integration  von
   vielen individuellen Faktoren ab. Als Grundvoraussetzung  gelten  wiederum gegenseitiger Respekt und 
   Rücksichtnahme.  
 
    Wohnen und demographische Entwicklung
  
Wer hat noch nie etwas von der "Alterspyramide" gehört?
   Bei  einer   graphischen  Darstellung  einzelner  Bevölkerungsgruppen  und  deren  Größen  entsteht
   - theoretisch -  ein pyramidenähnliches Gebilde. Theoretisch deshalb, weil sich infolge von Geburten-
   rückgang einerseits und höherer Lebenserwartung andererseits der Sockel schmälert und der "Kopf"
   unverhältnismäßig an Breite zulegt. Selbstverständlich  fordert  diese Entwicklung begleitende Maß-
   nahmen im Wohnbausektor. Dem zunehmenden Bedarf an betreubaren Wohnungen trägt man durch
   ein erhöhtes Förderungskontingent Rechnung. Ebenso dienen bauliche Vorkehrungen wie barrierefreie
   Gestaltung   oder   Aufzugsanlage   dem   Zwecke, trotz  allfälliger  altersbedingter  körperlicher  Beein-
   trächtigung  möglichst  lange  im "trauten Heim" bleiben zu können. 

    Wohnen und qualitativer Anspruch
  
In früheren Jahren ging es den Wohnungssuchenden primär darum, ein Dach über dem Kopf zu haben.
   Die InteressentInnen waren  demnach  froh, wenn  ihre Bewerbung  überhaupt Berücksichtigung fand.
   In puncto Lage, Ausstattung, Wohnumfeld und Infrastruktur begnügte man sich mit eher bescheidenen
   Anforderungen.   Wichtig   war   ein  solides,  jedoch   kostengünstiges  Zuhause.  Mitte   der  90er-Jahre 
   zeichneten   sich   grundlegende   Änderungen  ab.   Anstatt   der  vormals  überwiegend  quantitativen 
   Wohnraumversorgung gewannen qualitative Aspekte zunehmend an Bedeutung.
   Daher  galt  und  gilt es  für  die  gesamte Branche, den  gestiegenen  Erwartungen  der  Kunden zu ent-
   sprechen.  Im  Gegensatz  zu  den  überwiegend  schlichten  Baukörpern vergangener  Jahrzehnte  sind
   nunmehr  architektonisch  anspruchsvolle, eigenständige  Wohnungsanlagen  gefragt.
   Individuelle Gestaltungselemente kennzeichnen den Übergang von der bloßen Wohnraumversorgung
   hin zu einem Markt in welchem die Verbesserung der persönlichen Wohnverhältnisse Priorität genießt.   

  
Wohnen und Ökologie
  
Die billigste Variante stellt nur selten  die Sparsamste dar. Diese Erfahrung  lehrt  uns der Alltag  immer
   wieder. Bei der Ausführung von Wohnhausanlagen ist deshalb auf eine Minimierung der Betriebs- und
   Instandhaltungskosten hinzuwirken. Hiezu bedarf es sowohl einer sorgfältigen Planung als auch einer
   Verwendung  von qualitativen  Baustoffen. Es lag  schon jeher in  erster  Linie an  den gemeinnützigen
   Bauvereinigungen,  in  puncto  Umweltschutz  mit  gutem  Beispiel  voranzugehen  und  jeder  Art  von
   Vergeudung  kostbarer  Ressourcen  entgegenzuwirken. Etwa  bedarf  es bei der Frage der Energiever-
   sorgung einer gründlichen Prüfung, welche  Rohstoffe  sowohl  langfristig  und möglichst kostengünstig
   zur  Verfügung  stehen   als  auch  hinsichtlich  deren  Unweltverträglichkeit  die  geforderten  Voraus-
   setzungen erfüllen. Der Trend zur Ökologiesierung des Wohnbaus setzt sich - zumindest in Österreich
   - ungebrochen fort. Novellierungen der OÖ. Neubauförderungs-Verordnung sowie der OÖ. Wohnhaus-
   sanierungs-Verordnung  sehen regelmäßig  strengere  Anforderungen  vor  und legen somit die Mess-
   latte in Bezug auf nachhaltiges Bauen immer höher.
   Verbleibt zu hoffen, dass die ambitionierten Bemühungen im deutschsprachigen Raum auch außerhalb
   Zentraleuropas auf ein deutlicheres Echo als bisher stoßen. In diesem Fall gilt: Nachahmen erwünscht!

arrow Wohnbaugenossenschaft, Wohnbaugesellschaft, gemeinnützige Bauvereinigung
  
Die vorstehenden Begriffe werden insbesondere als Synonyme für gemeinnützige Wohnungsunter-
   nehmen verwendet. Oftmals  jedoch unrichtig. Auch oder gerade in den Medien.
   Deshalb sollte der folgende kurze  Überblick zur Klarstellung beitragen.  

   Wohnbaugenossenschaft
  
Hiebei  handelt  es  sich um ein Unternehmen, welches auf der Grundlage des Genossenschaftsge-
   setztes  gegründet  wurde. Genossenschaften  entstanden  bereits  im 19. Jahrhundert. Als  grund-
   sätzliche Leitlinie gilt die gemeinsame Verfolgung eines bestimmten Zweckes durch die Mitglieder.
   Diese  bilden  somit  das  "Gerüst"  einer  Genossenschaft.  Anders  als  bei  Kapitalgemeinschaften
   (AG, GmbH)  ist  eine  Genossenschaft  keinem Eigentümer, sondern ihren Mitgliedern verpflichtet.
   Im  Wohnbau  hat  das  genossenschaftliche  Prinzip - speziell  in Österreich - eine  lange  Tradition.
   Die WSG  mag  hiefür  als typisches  Beispiel  gelten. Ursprünglich  in kleinem Rahmen zur Errichtung
   von  Siedlerhäusern  und  Wiederaufbauten  gegründet,  entwickelte  sich  nach und nach eine der
   größten Wohnbaugenossenschaften des Landes.  

   Worin kommt das genossenschaftliche Prinzip noch zum Ausdruck?
  
Zunächst einmal darin, dass prinzipiell nur für Mitglieder Wohnungen errichtet werden.  Die Über-
   lassung einer Wohnung bedingt  somit den Erwerb der Mitgliedschaft. Hiedurch  erhält jedes Mit-
   glied ein Stimmrecht in der jährlich abzuhaltenden Generalversammlung.
   Im genossenschaftlichen   Bereich spricht man  anstatt von Mietern von sog. Nutzungsnehmern.
   Deren   Rechte   und  Pflichten  beschränken  sich   nicht   nur   auf  jene,  welche  auf   dem  abge-
   schlossenen Nutzungsvertrag beruhen, sondern finden eine Erweiterung anhand genossenschaft-
   licher  Vorgaben (zB  Genossenschaftsgesetz, Satzung). Vereinfachend  ausgedrückt,  bedingt  die
   Mitgliedschaft  eine engere Beziehung zum Vermieter, aus  dessen  Warte  man  einerseits  als Be-
   wohnerIn, andererseits  gleichzeitig als InhaberIn von Geschäftsanteilen fungiert.  

   Wohnbaugesellschaft
  
Eine  solche  wird   überwiegend  in  der  Rechtsform  einer  Gesellschaft  mit   beschränkter Haftung, 
   seltener  hingegen  als Aktiengesellschaft  geführt. Im  Gegensatz  zu den Genossenschaften  stehen
   Wohnbaugesellschaften   im  Eigentum  einzelner   oder mehrerer zumeist größerer Teilhaber, gegen-
   über  welchen   eine  wirtschaftliche  sowie   rechtliche  Verantwortlichkeit  besteht.   Das  Rechtsver-
   hältnis zu  den   BewohnerInnen  beruht  ausschließlich  auf  den jeweils abgeschlossenen Verträgen
   (zB Miet- oder Kauf- und Wohnungseigentumsverträge).
   Während   Wohnbaugenossenschaften  beinahe  ausnahmslos  zum  Kreis  der  Gemeinnützigen zählen,
   ist bei den  Wohnbaugesellschaften  zwischen gewerblichen und gemeinnützigen Bauträgern  zu unter-
   scheiden. Die  bedeutendsten Unternehmen mit hohem Verwaltungsbestand gehören vorwiegend dem
   Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen Österreichs  an.  Daran anknüpfend der folgende Begriff: 

   Gemeinnützige Bauvereinigung
  
Sofern ein  Unternehmen  nach  Maßgabe  des  Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes von der Landes-
   regierung  nach  Anhörung der Finanzbehörde als gemeinnützige anerkannt wird, spricht man diesfalls
   von einer gemeinnützigen Bauvereinigung. Darunter fallen sowohl Wohnbaugenossenschaften als auch
   Wohnbaugesellschaften.   Der  Geschäftskreis  gemeinnütziger Bauträger ist gesetzlich genau definiert.
   Unabhängig von der konkreten  Rechtsform muss  jede Bauvereinigung einem Revisionsverband ange-
   gehören.
   Ein besonderes Kennzeichen der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft bietet das sogenannte  Kosten-
   deckungsprinzip,   welches   im  Zusammenhang   mit   förderungsrechtlichen  Bestimmungen  Wohnen
   leistbar  macht.  Eine  gemeinnützige  Bauvereinigung darf  sich bei Ihren Kalkulationen nicht einfach an
   den   Gegebenheiten  des  Marktes  orientieren   und  die Entgelte/Preise  nach rein kaufmännischen Er-
   wägungen  festsetzen. Das  Kostendeckungsprinzip fordert  konkrete  Belege über alle (Teil-)Positionen,
   welche  in  die  Berechnung des  Nutzungsentgeltes bzw. Kaufpreises miteinfließen.  Hievon provitieren
   natürlich  die   BewohnerInnen,  zumal   deren  Vertragspartner   zwar  eine  solide  Geschäftsgebarung,
   jedoch keine  rein wettbewerbsorientierte  Ertragsmaximierung anstreben. 

   Gewerbliche Bauträger
  
Im  Gegensatz  zu  den  gemeinnützigen  Wohnungsunternehmen  unterliegen  gewerbliche   Bauträger 
   nicht  dem in vielfacher Hinsicht engen  rechtlichen  Korsett  des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.
   Während  man  bei  der  Errichtung geförderter  Wohnungen die  jeweiligen Voraussetzungen  beachten 
   muss, können  frei finanzierte -  also ohne Förderungsmittel errichtete - Bauten  anhand  der  jeweiligen
   Marktsituation kalkuliert werden.   In  der  Praxis  hat sich  noch  ein weiteres Unterscheidungsmerkmal
   herauskristallisiert: Gewerbliche Bauträger konzentrieren sich  beinahe ausschließlich auf  den  Bau  von
   Eigentumsobjekten  (Eigentumswohnungen,  Reihenhäuser,  Eigenheim). Die  vergleichsweise  wenig ge-
   liebte  Errichtung  von  Mietwohnungen  überlässt  man  hingegen  den  Gemeinnützigen, welche  ihrem
   Auftrag  entsprechend  für  alle  Wohnungssuchenden  offenstehen.  

   Resümee
  
Die  vorstehenden  Ausführungen   sollen  eine   Differenzierung  zwischen  den  einzelnen Begriffen  er-
   leichtern.   Nach  außen   hin   dürfen   die  erwähnten  Unterschiede   jedoch  keinesfalls   überbewertet 
   werden;  jedenfalls  soweit  das  den  gemeinnützigen Sektor  betrifft. Wohnbaugenossenschaften  und 
   Wohnbaugesellschaften treten ihren KundInnen somit vielleicht nicht in identischer, aber zumindest in
   weitgehend  ähnlicher  Weise  gegenüber. Ebenso  bestehen  zwischen gemeinnütziger Wohnungswirt-
   schaft  und  gewerblichen  Bauträgern   mannigfaltige   Beziehungen.  Dies  vor  allem  deshalb,  weil  die
   Gemeinnützigen   für   die   Ausführung   ihrer  Bauten  gewerbliche  Unternehmen  beauftragen.  Somit
   schließt sich also in dieser Hinsicht der Kreis: Konkurrenten sind gleichzeitig auch Geschäftspartner.

arrow Wohnungsgemeinnützigkeit
  
 Laut  gesetzlichem  Auftrag  haben  gemeinnützige  Bauvereinigungen   ihre  "Tätigkeit  unmittelbar  auf
   die  Erfüllung  dem  Gemeinwohl dienender Aufgaben  des Wohnungs- und Siedlungswesen" zu richten
   (§ 1 Abs. WGG).
   Im   internationalen  Umfeld   stellt   die   Wohnungsgemeinnützigkeit  mehr  und  mehr  ein  österreich-
   isches Spezifikum dar.
   In  Deutschland hat man sich Ende der 80er-Jahre des vergangenen Jahrhunderts von diesem Rechtsin-
   stitut getrennt. Und dabei weitreichende  Konsequenzen übersehen, welche den geförderten Wohnbau
   in  eine Krise  führten. Auch  in  Österreich  werden  immer  wieder  Stimmen  laut, die eine Abkehr vom
   gemeinnützigen  Wohnungswesen  fordern. Zuletzt  allerdings seltener.  
   Möglicherweise  leisten  zur   Dokumentation  herangezogener  Vergleichsdaten auf Ebene der EU ihren
   Beitrag. Demnach gilt das von Österreich  praktizierte Modell der  Förderung  des Wohnbaus als ausge-
   sprochen  effizient. Andere  Staaten  investieren  unverhältnismäßig höhere Anteile ihres  Bruttosozial-
   produktes in  Wohnbauaktivitäten, um ähnliche  Resultate zu erzielen. Die Wohnungsgemeinnützigkeit 
   bildet  eine  tragende  Säule  dieses erfolgreichen, österreichischen Modelles.