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Rund um´s Wohnen
Unsere KundInnen können sich bei allen Fragen rund um´s Wohnen an derzeit rund 50 MitarbeiterInnen wenden. Unabhängig davon, ob Sie eine persönliche Vorsprache wünschen oder schriftlich, telefonisch oder via E-Mail mit uns in Verbindung treten möchten: Wir werden uns rasch und sorgfältig um die Erledigung Ihrer Anliegen bemühen.
  Vormerkung und Anmeldung für eine Wohnung
Hiezu ist es erforderlich, das entsprechende Formular auszufüllen und in unserer Abt. Wohnungsvergabe abzugeben.
Selbstverständlich steht Ihnen das Anmeldeformular auch als Download zur Verfügung.
Namensänderung
Bitte übermitteln Sie uns eine Abschrift der jeweiligen Dokumente (z.B. Heiratsurkunde). Wir nehmen hausintern die gewünschten Änderungen vor.
Übertragung von Wohnungen
Unter bestimmten Voraussetzungen können nahe Angehörige in ein bestehendes Mietverhältnis eintreten. Hiebei ist zu unterscheiden, ob es sich um eine Abtretung im Todesfall oder um eine von den Beteiligten beabsichtigte Übertragung handelt.
Für nähere Auskünfte wenden Sie sich bitte an unsere Abt. Wohnungsvergabe.
Aufkündigung des Nutzungsverhältnisses
Hiezu genügt ein formloses Schreiben, mit welchem Sie uns den gewünschten Kündigungstermin bekanntgeben. Bitte beachten Sie, dass die vereinbarte Kündigungsfrist erst mit dem Zeitpunkt des Einlangens Ihrer entsprechenden Mitteilung zu laufen beginnt.
Deshalb empfehlen wir, auf eine rechtzeitige Versendung vor dem jeweiligen Monatsende zu achten!
Unsere MitarbeiterInnen werden sich hierauf mit Ihnen in Verbindung setzen und einen Termin für eine Besichtigung der geräumten Wohnung vereinbaren.
Jedenfalls ersuchen wir Sie um Bekanntgabe Ihrer neuen Anschrift sowie einer Telefonnummer, unter welcher wir Sie wochentags erreichen können.
Für die Rückerstattung von Finanzierungsbeiträgen benötigen wir überdies Ihre Bankverbindung.  Neue Wohnungsschlüssel
Sofern Sie weitere Schlüssel für Ihre Wohnung benötigen, brauchen Sie uns nur Ihre Schlüsselnummer und die gewünschte Anzahl mitteilen. Hierauf erhalten Sie von uns eine schriftliche Bestätigung, welche Sie beim Schlüsseldienst gleichzeitig mit einem amtlichen Lichtbildausweis vorlegen müssen.
Haustierhaltung
Die Haltung von Haustieren bedarf einer schriftlichen Zustimmung seitens der WSG. Um das Risiko allfälliger Konflikte, insbesondere mit anderen BewohnerInnen, vorweg minimieren zu können, ersuchen wir Sie, vor der Anschaffung unbedingt mit uns in Verbindung zu treten.
Falls in weiterer Folge begründete Beschwerden wegen der Haustierhaltung bei uns einlagen sollten, kann auch ein Widerruf der erteilten Genehmigung oder sogar ein Gerichtsverfahren die Folge sein. Deshalb gilt es, die bestehende Hausordnung unbedingt zu beachten.
Freilich kann nicht jedes beliebige Tier gehalten werden; je nach Größe, artbedingtem Aggressionspotenzial, Rasse etc. behalten wir uns vor, eine Zustimmung zu verweigern. Insbesondere dann, wenn es sich um Tiere handelt, die überlicherweise nicht in Wohnungen gehalten werden.
Raumklima und richtiges Lüften
Ein gutes Raumklima kommt nicht von ungefähr. Unzureichendes Lüftungsverhalten erhöht einerseits die Heizkosten und trägt andererseits zur Schimmelbildung bei.
Deshalb ist es unumgänglich, in regelmäßigen Abständen zu lüften, insbesondere auch während der Heizperiode.
Bestenfalls sollte für wenige Minuten intensiv gelüftet werden, um einen wirksamen Luftaustausch zu erreichen. Unverbrauchte Luft erwärmt sich übrigens deutlich besser als verbrauchte.
Von einem dauerhaften Kippen der Fenster ist in den Wintermonaten strikt abzuraten. Hiedurch kommt es lediglich zu einem Auskühlen der Wände und evt. zu dunklen Flecken im Bereich der Öffnungen.
Weiters gilt es, alle Räume gleichmäßig zu beheizen. Ein deutliches Absinken der Raumtemperatur erfordert eine unverhältnismäßig hohe Energiezufuhr, um die erforderlichen Werte wieder zu erreichen. Die gewünschte Kostenersparnis tritt somit bei einer zu intensiven Nachtabsenkung keinesfalls ein. Ganz im Gegenteil!
Achten Sie auch auf eine ausreichende Hinterlüftung Ihres Mobiliars. Vorhänge sollten nicht die Heizkörper verdecken, da sich diesfalls deren Leistung spürbar verschlechtert.
Individuelle Wohnraumgestaltung
Wenn Sie Ihrem Zuhause eine persönliche Note verleihen wollen, sind Ihrer Phantasie (fast) keine Grenzen gesetzt. Unabhängig davon, ob sie prägnante Farbkombinationen bevorzugen oder sich von den Erkenntnissen des "Feng Shui" inspirieren lassen: Schaffen Sie sich eine Wohlfühloase in den eigenen vier Wänden.
Freilich werden solche Überlegungen nur diejenigen in Betracht ziehen, welche eine Wohnung über einen längeren Zeitraum nutzen möchten. Dann relativiert sich auch die Tatsache, dass bei der Rückstellung einer Mietwohnung grundsätzlich der ursprüngliche Zustand laut Wohnungsübergabeprotokoll wiederherzustellen ist; also mit Wänden und Decken in weißer Farbe. Eine gesonderte Abgeltung von Luxusaufwendungen kommt jedenfalls nicht in Betracht.
Wohnen im Alter
Abgesehen vom sog. "Betreubaren Wohnen" werden seit geraumer Zeit Anstrengungen unternommen, den Bedürfnissen älterer oder gebrechlicher Menschen entgegenzukommen. An dieser Stelle seien etwa die barrierefreie Gestaltung des Eingangsbereiches sowie von allgemeinen Teilen des Hauses erwähnt.
Oder der nachträgliche Einbau von Aufzügen.
Hiedurch möchten wir unseren Beitrag leisten, damit Sie möglichst lange in Ihrer vertrauten Umgebung bleiben können. Die ersten Anzeichen von Beschwerden mit Bewegungsapparat oder Kreislauf sollten nicht bereits ernsthafte Überlegungen bezüglich eines Wohnsitzwechsels erforderlich machen.
Wohnen mit Kindern
Wie wir alle wissen, lieben es die meisten Kinder herumzutollen. In der Wohnung sowie im Freien. Dabei kann es auch gelegentlich ein wenig lauter werden.
Um den Nachbarn keine übergebührliche Geduld abzuverlangen, werden in puncto Schallschutz hohe Anforderungen gestellt. Und auch erfüllt.
Gepflegte Grünanlagen sowie sichere und fortlaufend geprüfte Spielplätze erfreuen nicht nur Kinder, sondern auch deren Eltern.
Neben diesen äußeren Rahmenbedingungen darf jedoch auf eines nicht vergessen werden: Das Zusammenwohnen von Menschen unterschiedlicher Interessen funktioniert nur dann, wenn alle bereit sind, auch auf die Bedürfnisse anderer BewohnerInnen Rücksicht zu nehmen.
Vielfach hört oder liest man, dass es unserer von zunehmender Wettbewerbsorientierung geprägten Zeit gerade an dieser zentralen Tugend - nämlich der Rücksichtnahme - mangeln würde. Insofern ist jedermann gefordert, diesem Trend entgegenzuwirken und seinen Beitrag zu einer intakten Hausgemeinschaft einzubringen. Welche Maßnahmen Sie auch immer vor Auge haben: Setzen Sie sich bitte mit den zuständigen MitarbeiterInnen der WSG in Verbindung, ehe Sie zur Ausführung schreiten.Nur so bewahren Sie uns - und vor allem auch sich selbst - vor unliebsamen Konsequenzen.
Unter bestimmten Voraussetzungen sind Vermieter berechtigt, die Wiederherstellung des vormaligen Zustandes zu verlangen. In anderen Fällen wiederum kann bei Beendigung des Mietverhältnisses ein vom Zeitwert abhängiger Ersatzanspruch für getätigte Aufwendungen entstehen.Deshalb nochmals unser Rat: Beziehen Sie uns von Anbeginn in Ihre Pläne mitein. Es beruhigt ungemein, nach erfolgreicher Klärung aller offenen Fragen die gewünschten Veränderungen vorzunehmen. Und nicht einfach umbekümmert "drauf loszubauen".
Baukostenzuschuss, Grundkostenanteil und Kaution
In Abhängigkeit von der jeweiligen Förderung des Bauvorhabens heben gemeinnützige Wohnungsunternehmen Finanzierungsbeiträge ein. Darunter fallen etwa ein Baukostenzuschuss oder ein Grundkostenanteil.
Diese Eigenmittelleistungen sind anlässlich der Überlassung einer Wohnung zu entrichten. Hiedurch verringert sich das Ausmaß an Fremdfinanzierungen (Hypothekardarlehen) und somit auch die Höhe der monatlichen Vorschreibungen.
Nach einer Beendigung des Nutzungsverhältnisses hat der ausscheidende Mieter einen Rückzahlungsanspruch, welchem die gemeinnützige Bauvereinigung binnen acht Wochen nach Wohnungsräumung entsprechen muss.Während die geleisteteten Beiträge bis Dezember 2000 mit 2 % p.a. abgeschrieben und gleichzeitig anhand des VPI (Verbraucherpreisindex) aufgewertet wurden, entfällt seit 2001 jegliche Aufwertung. Der Gesetzgeber halbierte jedoch die Abschreibung gleichzeitig auf 1 % pro Jahr.Geschäftsguthaben können zur Gegenverrechnung mit offenen Forderungen der Genossenschaft herangezogen werden. Dies kommt in Betracht, wenn etwa nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Zahlungsrückstand aushaftet oder die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgestellt wird.
Demselben Zweck dienen Kautionen, welche jedoch nur dann zu leisten sind, wenn förderungsrechtliche Gegebenheiten keine oder lediglich äußerst geringe Finanzierungsbeiträge vorsehen. Falls nach ordnungsgemäßer Wohnungsrückgabe keine offenen Forderungen seitens der Vermieterin bestehen, wird dem/der ausscheidenden Mieter/in die geleistete Kaution samt Verzinsung refundiert.
Monatliche Vorschreibung
Die sog. "Monatsmiete" wird im genossenschaftlichen Bereich als Nutzungsentgelt bezeichnet. Vielfach stößt man auch auf Begriffe wie "Kaltmiete", "Nettomiete", "Bruttomiete inkl. Heizkosten" etc. Deshalb wollen wir an dieser Stelle vereinfachend von monatlichen Vorschreibungen sprechen.
Diese setzen sich aus mehreren Bestandteilen zusammen. Die folgende Erläuterung sollte einen groben Überblick überschaffen:
Annuität:
Wohnhausanlagen werden regelmäßig unter Inanspruchnahme von Darlehen (Wohnbauförderung/Land OÖ und Bank) errichtet. Die entsprechenden Rückzahhlungsraten/Annuitäten dienen der Tilgung der eingesetzten Fremdmittel samt Verzinsung.
Während Hypothekardarlehen in Abhängigkeit vom allgemeinen Zinsniveau Schwankungen unterliegen, steht bei Wohnbauförderungsdarlehen fest, zu welchem Zeitpunkt sich die Zinssätze in welchem Ausmaß verändern. Je nach Förderungsmodell können bei älteren Wohnhausanlagen deutliche "Annuitätensprünge" zu verzeichnen sein. Höhere Rückzahlungsraten verteuern deshalb die monatlichen Vorschreibungen.
Eigenmittelverzinsung:
Die von der WSG für das Bauvorhaben eingesetzten Eigenmittel werden anhand der vom Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) vorgegebenen, niedrigen Sätze verzinst.
- Verwaltungskosten:
Hiebei kommt ein pauschalierter Betrag zur Vorschreibung, welcher jährlich nach Maßgabe der Entgeltsrichtlinienverordnung angepasst wird. Als WSG-Spezifikum verbleibt anzumerken, dass die erhöhten Verwaltungskostensätze nicht bereits ab Kundmachung, sondern erst per 1. Jänner des Folgejahres angepasst werden. Nachdem die Bekanntgabe der neuen Sätze jeweils im März bzw. April erfolgt, kommt diese Regelung unseren BewohnerInnen zugute.
EVB:
Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) dient der Finanzierung von notwendig werdenden Erhaltungs- bzw. nützlichen Verbesserungsarbeiten. In der Vorschreibung werden hiebei mitunter mehrere Positionen ausgewiesen. "EVB I" steht für die gesetzlich vorgesehene Grundstufe, während der "EVB II" den darüber hinausgehenden, vom Baualter abhängigen Teilbetrag wiedergibt.
Im Sinne der im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz vorgesehenen Staffelung kommt der EVB II frühestens nach 10 Jahren ab Erstbezugsdatum zur Anwendung und erhöht sich nach 20 Jahren nochmals.
Wenn infolge anstehender (General-)Sanierungen mit den normierten Beträgen kein Auslangen gefunden werden kann, ist im Wege eines Verfahrens vor dem Bezirksgericht oder Mietzinsschlichtungsstelle, ein zeitlich befristeter, höherer EVB festzusetzen. In der Monatsvorschreibung finden Sie diesfalls die Teilposition "EVB lt. § 14 (2)".
Falls die über die Grundstufe (EVB I) hinausreichenden Beträge nicht innerhalb von 10 Jahren für die Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten herangezogen werden, sind die geleisteten Zahlungen zurückzuerstatten. Dies kommt jedoch nur in Ausnahmefällen zum Tragen, da sich der eingehobene EVB ohnehin an den absehbaren Aufwendungen orientiert.
Betriebskosten:
Unter dem Sammelbegriff "Betriebskosten" fallen insbesondere
- öffentliche Abgaben (Wasserversorgungs- und Kanalgebühren, Grundsteuer,
Müllentsorgung;
- Strom- und Beleuchtungskosten für allgemeine Teile des Hauses;
- Auslagen für Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Rauchfangkehrer und Kanalräumung;
- Versicherungsprämien (Brandschaden, Haftpflicht, Sturm- und Leitungswasserschaden);- Reinigungskosten
Betriebskosten werden im Wege von monatlichen Pauschalraten vorgeschrieben, wobei jeweils bis 30. Juni des Folgejahres eine exakte Abrechnung erfolgt.
Heizkosten:
Ähnlich wie bei den Betriebskosten sind monatliche Akontozahlungen zu leisten, welche nachträglich anhand des tatsächlichen Energieverbrauches abgerechnet werden. Je nach Art der Energieversorgung (zB Zentralheizung, Fernwärme, Gasetagenheizung) kommen unterschiedliche Verrechnungsmethoden zur Anwendung.
Bei Modellen mit individueller Zahlung an das jeweilige Versorgungsunternehmen entfällt die Position Heizkosten auf Ihrer WSG-Monatsvorschreibung.
USt:
In Abhängigkeit vom gesetzlich normierten Steuersatz sind die einzelnen Teilbeträge der monatlichen Vorschreibungen überwiegend mit 10 %, manche hingegen (zB Heizkosten) mit 20 % zu versteuern. Wohnbeilhilfe und Mietzinsbeihilfe
a) Wohnbeihilfe:
Unter bestimmten Voraussetzungen kann MieterInnen und EigentümerInnen von geförderten Wohnungen eine Wohnbeihilfe gewährt werden. Die Höhe derselben ergibt sich aus der Differenz zwischen anrechenbarem und zumutbarem Wohnungsaufwand. Es hängt somit vom jährlichen Haushaltseinkommen, der Haushaltsgröße und von der Wohnnutzfläche ab, ob mann eine entsprechende Beihilfe zugesprochen erhält.
Die Wohnbeihilfe wird jeweils höchstens für ein Jahr gewährt. Hierauf muss man einen neuerlichen Antrag an das Land OÖ/Abt. Wohnbauförderung stellen; hiebei sind wiederum die erforderlichen Nachweise (v.a. Einkommensbestätigungen aller im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen) zu erbringen.
Antragsformular - siehe Punkt Formulare
Für zusätzliche Informationen wenden Sie sich bitte an das Amt der Oö. Landesregierung(Abt. Wohnbauförderung, Tel. 0732/7720 - 0.
b) Mietzinsbeihilfe:
Falls in der Monatsvorschreibung auch die Position "EVB II" enthalten ist bzw. aufgrund eines Verfahrens vor dem Bezirksgericht oder der Schlichtungsstelle eine entsprechende Erhöhung erfolgte, kann beim zuständigen Finanzamt um eine "Mietzinsbeihilfe" (Abgeltung einer außergewöhnlichen Belastung durch Mieterhöhung gem. & 107 EStG) angesucht werden.
Allerdings steht diese Möglichkeit nur jenen MieterInnen zur Verfügung, bei denen zum Bezugsdatum kein EVB vorgeschrieben wurde.
Nähere Auskünfte erteilt Ihnen das zuständige Finanzamt (www.bmf.gv.at). Antragsformular- siehe Punkt Formulare
Wohnbauförderung in Oberösterreich
Während früher der Bund für die Gesetzgebung zuständig war, kam es Ende der 80er-Jahre zur sogenannten "Verländerung" der Wohnbauförderung. In unserem Bundesland ist folglich das Oö. Wohnbauförderungsgesetz 1990 in Kraft getreten.
Auf der Grundlage des mehrfach adaptierten Oö. WFG 1993 wurden mehrere Verordnungen erlassen, welche etwa den Neubau von mehrgeschossigen Wohnhausanlagen (Oö. Neubauförderungs-Verordnung), von Eigenheimen und Reihenhäusern (Oö. Eigenheim-Verordnung), oder die Sanierung von Wohnhäusern und -heimen (Oö. Wohnhaussanierungs-Verordnung) regeln.
In diesem Zusammenhang wird festgelegt, unter welchen Bedingungen das Land Oberösterreich die Errichtung bzw. Sanierung von Wohnobjekten fördert.
Zuletzt hat man vor allem die Anforderungen in puncto ökologischer, nachhaltiger Bauweise wesentlich erhöht. Die Bauträger müssen somit deutlich strengere Vorgaben einhalten, um in den Genuss einer Förderung zu kommen.
Wohnen - anders betrachtet
Erläuterungen und Einblicke zum Nachlesen und Nachdenken
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→ Dann sind Sie hier an der falschen Stelle gelandet. Wir bitten Sie , das vielfältige Angebot unserer Homepage zu nutzen und in anderen Rubriken nach den gewünschten Informationen Ausschau zu halten.
Wenn Sie sich hingegen dem Thema Wohnen aus einer anderen Perspektive nähern möchten, finden Sie in der Folge diverse kürzere Artikel. Diese beleuchten spezielle Aspekte und sollen dadurch dem/der interessierten Leser/in einen tieferen Einblick vermitteln.
Wohnen - ein Grundbedürfnis im Wandel der Zeit
Wie schnell sich gesellschaftliche Wertvorstellungen ändern können, erfahren wir in regelmäßigen Abständen. Als Paradebeispiel sei etwa die Entwicklung in Europa in den Jahren 1989 bis 1992 erwähnt.
Auf dem "alten Kontinent" war damals ein politischer Umbruch zu beobachten, dessen Dimensionen kurz zuvor nicht einmal Phantasten für möglich erachtet hätten. "Glasnost" und "Perestroika" führten zu einer Öffnung des Eisernen Vorhanges. Hiedurch kam es zu einer Beseitigung der seit dem Ende des Zweiten Weltkrieges bestehenden ideologischen Trennlinie zwischen West- und Osteuropa.
Auch im Bereich des Wohnbaus haben sich seither grundlegende Neuerungen ergeben. Zum Teil als Folge veränderter politischer Rahmenbedingungen, teils völlig unabhängig davon. Einige wesentliche Aspekte verdienen hiebei besondere Beachtung:
Wohnen und Migration
Die bis zuletzt zu beobachtende, ständige Erweiterung der Europäischen Union bedingt auch ein grundsätzliches Bekenntnis zu den Grundfreiheiten derselben. Darunter fallen Begriffe wie Aufenthalts- und Niederlassungsfreiheit oder Gleichbehandlung aller Bürger der EU.
Insofern entstanden für den Wohnbau in Österreich neue Herausforderungen. Aufgrund der geographischen Lage im Zentrum Europas bietet unser Staat hervorragende Voraussetzungen als Bindeglied zwischen Ost und West. Auch die wirtschaftlichen und sozialen Kenndaten weisen Österreich als ein beliebtes Zuwanderungsland aus. Nicht nur für EU-Bürger, sondern auch für Personen außerhalb des Kreises der Mitgliedstaaten.
Das Angebot an verfügbarem Wohnraum muss somit an die konkrete Nachfrage - soweit möglich und zweckmäßig - angepasst werden. Überdies enthält der Begriff "Migration" neben der internationalen auch eine innerstaatliche Komponente. Schlagworte wie Urbanisierung oder Landflucht prägen nach wie vor die gesellschaftliche Entwicklung. Und somit den Wohnbau.
Die Frage einer sorgfältigen Nutzung verfügbarer Grundreserven sowie einer gesamtheitlichen Aufwertung dezentraler, von Bevölkerungsrückgang betroffener Regionen und Gemeinden wird immer mehr an Bedeutung gewinnen. Man braucht über keine hellseherischen Qualitäten verfügen, um Eines vorhersagen zu können: Es werden unzählige Anstrengungen auf breiter Basis erforderlich sein, ehe sich langfristig zufriedenstellende Konzepte erarbeiten und verwirklichen lassen.
In einem weiteren Teilbereich der Migrationsthematik sind Kommunen und Bauträger gleichermaßen gefordert. Das angestrebte harmonische Zusammenwohnen zwischen BewohnerInnen österreichischer Herkunft und solchen mit fremder Muttersprache unter einem Dach kann nur gelingen, wenn auf die Interessen aller Beteiligten Bedacht genommen wird. Eine allzu kurzfristige Betrachtungsweise birgt die Gefahr, den ausgewogenen "Bevölkerungsmix" aus den Augen zu verlieren. Unerwünschte Konsequenzen nicht ausgeschlossen. Freilich hängt eine gelungene Integration von vielen individuellen Faktoren ab. Als Grundvoraussetzung gelten wiederum gegenseitiger Respekt und Rücksichtnahme.
Wohnen und demographische Entwicklung
Wer hat noch nie etwas von der "Alterspyramide" gehört?
Bei einer graphischen Darstellung einzelner Bevölkerungsgruppen und deren Größe entsteht - theoretisch - ein pyramidenähnliches Gebilde. Theoretisch deshalb, weil sich infolge von Geburtenrückgang einerseits und höherer Lebenserwartung andererseits der Sockel schmälert und der "Kopf" unverhältnismäßig an Breite zulegt.
Selbstverständlich fordert diese Entwicklung begleitende Maßnahmen im Wohnbausektor. Dem zunehmenden Bedarf an betreubaren Wohnungen trägt man durch ein erhöhtes Förderungskontingent Rechnung.
Ebenso dienen bauliche Vorkehrungen wie barrierefreie Gestaltung oder Aufzugsanlagen dem Zwecke, trotz allfälliger altersbedingter körperlicher Beeinträchtigung möglichst lange im "Trauten Heim" bleiben zu können.
Wohnen und qualitativer Anspruch
In früheren Jahren ging es den Wohnungssuchenden primär darum, ein Dach über dem Kopf zu haben. Die InteressentInnen waren demnach froh, wenn ihre Bewerbung überhaupt Berücksichtigung fand. In puncto Lage, Ausstattung, Wohnumfeld und Infrastruktur begnügte man sich mit eher bescheidenen Anforderungen. Wichtig war ein solides, jedoch kostengünstiges Zuhause.
Mitte der 90er-Jahre zeichneten sich grundlegende Änderungen ab. Anstatt der vormals überwiegend quantitativen Wohnraumversorgung gewannen qualitative Aspekte zunehmen an Bedeutung. Daher galt und gilt es für die gesamte Branche, den gestiegenen Erwartungen der Kunden zu entsprechen.
Im Gegensatz zu den überwiegend schlichten Baukörpern vergangener Jahrzehnte sind nunmehr architektonisch anspruchsvolle, eigenständige Wohnungsanlagen gefragt. Individuelle Gestaltungselemente kennzeichnen den Übergang von der bloßen Wohnraumversorgung hin zu einem Markt, in welchem die Verbesserung der persönlichen Wohnverhältnisse Priorität genießt.
Wohnen und Ökologie
Die billigste Variante stellt nur selten die Sparsamste dar. Diese Erfahrung lehrt uns der Alltag immer wieder.
Bei der Ausführung von Wohnhausanlagen ist deshalb auf eine Minimierung der Betriebs- und Instandhaltungskosten hinzuwirken. Hiezu bedarf es sowohl einer sorgfältigen Planung als auch einer Verwendung von qualitativen Baustoffen.
Es lag schon jeher in erster Linie an den gemeinnützigen Bauvereinigungen, in puncto Umweltschutz mit gutem Beispiel voranzugehen und jeder Art von Vergeudung kostbarer Ressourcen entgegenzuwirken. Etwa bedarf es bei der Frage der Energieversorgung einer gründlichen Prüfung, welche Rohstoffe sowohl langfristig und möglichst kostengünstig zur Verfügung stehen als auch hinsichtlich deren Unweltverträglichkeit die geforderten Voraussetzungen erfüllen.
Der Trend zur Ökologiesierung des Wohnbaus setzt sich - zumindest in Österreich - ungebrochen fort. Novellierungen der Oö. Neubauförderungs-Verordnung sowie der Oö. Wohnhaussanierungs-Verordnung sehen regelmäßig strengere Anforderungen vor und legen somit die Messlatte in Bezug auf nachhaltiges Bauen immer höher.
Verbleibt zu hoffen, dass die ambitionierten Bemühungen im deutschsprachigen raum auch außerhalb Zentraleuropas auf ein deutlicheres Echo als bisher stoßen. In diesem Fall gilt: Nachahmen erwünscht!
Wohnbaugenossenschaft, Wohnbaugesellschaft, gemeinnützige Bauvereinigung
Die vorstehenden Begriffe werden insbesondere als Synonyme für gemeinnützige Wohnungsnunternehmen verwendet. Oftmals jedoch unrichtig. Auch oder gerade in den Medien. Deshalb sollte der folgende kurze Überblick zur Klarstellung beitagen.
Wohnbaugenossenschaft
Hiebei handelt es sich um ein Unternehmen, welches auf der Grundlage des Genossenschaftsgesetzes gegründet wurde. Genossenschaften entstanden bereits im 19. Jahrhundert. Als grundsätzliche Leitlinie gilt die gemeinsame Verfolgung eines bestimmten Zweckes durch die Mitglieder. Diese bilden somit das "Gerüst" einer Genossenschaft.
Anders als bei Kapitalgesellschaften (AG, GmbH) ist eine Genossenschaft keinem Eigentümer, sonderen ihren Mitgliedern verpflichtet.
Im Wohnbau hat das genossenschaftliche Prinzip - speziell in Österreich - eine lange Tradition. Die WSG mag hiefür als typisches Beispiel gelten. Ursprünglich in kleinem Rahmen zur Errichtung von Siedlerhäusern und Wiederaufbauten gegründet, entwickelte sich nach und nach eine der größten Wohnbaugenossenschaften des Landes.
Worin kommt das genossenschaftliche Prinzip noch zum Ausdruck?
Zunächst einmal darin, dass prinzipiell nur für Mitglieder Wohnungen errichtet werden. Die Überlassung einer Wohnung bedingt somit den Erwerb der Mitgliedschaft. Hiedurch erhält jedes Mitglied ein Stimmrecht in der jährlich abzuhaltenden Generalversammlung.
Im genossenschaftlichen Bereich spricht man anstatt von Mietern von sog. Nutzungsnehmern.
Deren Rechte und Pflichten beschränken sich nicht nur auf jene, welche auf dem abgeschlossenen Nutzungsvertrag beruhen, sondern finden eine Erweiterung anhand genossenschaftlicher Vorgaben (zB Genossenschaftsgesetz, Satzung).
Vereinfachend ausgedrückt, bedingt die Mitgliedschaft eine engere Beziehung zum Vermieter, aus dessen Warte man einerseits als BewohnerIn, andererseits gleichzeitig als InhaberIn von Geschäftsanteilen fungiert.
Wohnbaugesellschaft
Eine solche wird überwiegend in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, seltener hingegen als Aktiengesellschaft geführt. Im Gegensatz zu den Genossenschaften stehen Wohnbaugesellschaften im Eigentum einzelner oder mehrerer zumeist größerer Teilhaber, gegenüber welchen eine wirtschaftliche sowie rechtliche Verantwortlichkeit besteht.
Das Rechtsverhältnis zu den BewohnerInnen beruht ausschließlich auf den jeweils abgeschlossenen Verträgen (zB Miet- oder Kauf- und Wohnungseigentumsverträge). Während Wohnbaugenossenschaften beinahe ausnahmslos zum Kreis der Gemeinnützigen zählen, ist bei den Wohnbaugesellschaften zwischen gewerblichen und gemeinnützigen Bauträgern zu unterscheiden. Die bedeutendsten Unternehmen mit hohem Verwaltungsbestand gehören überwiegend dem Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen Österreichs an.
Daran anknüpfend der folgende Begriff:
Gemeinnützige Bauvereinigung
Sofern ein Unternehmen nach Maßgabe des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes von der Landesregierung nach Anhörung der Finanzbehörde als gemeinnützige anerkannt wird, spricht man diesfalls von einer gemeinnützigen Bauvereinigung. Darunter fallen sowohl Wohnbaugenossenschaften als auch Wohnbaugesellschaften.
Der Geschäftskreis gemeinnütziger Bauträger ist gesetzlich genau definiert. Unabhängig von der konkreten Rechtsform muss jede Bauvereinigung einem Revisionsverband angehören.
Ein besonderes Kennzeichen der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft bietet das sogenannte Kostendeckungsprinzip, welches im Zusammenhang mit förderungsrechtlichen Bestimmungen Wohnen leistbar macht.
Eine gemeinnützige Bauvereinigung darf sich bei ihren Kalkulationen nicht einfach an den Gegebenheiten des Marktes orientieren und die Entgelte/Preise nach rein kaufmännischen Erwägungen festsetzen. Das Kostendeckungsprinzip fordert konkrete Belege über alle (Teil-)Positionen, welche in die Berechnung des Nutzungsentgeltes bzw. Kaufpreises miteinfließen.
Hievon provitieren natürlich die BewohnerInnen, zumal deren Vertragspartner zwar eine solide Geschäftsgebarung, jedoch keine rein wettbewerbsorientierte Ertragsmaximierung anstreben.
Gewerbliche Bauträger
Im Gegensatz zu den gemeinnützigen Wohnungsunternehmen unterliegen gewerbliche Bauträger nicht dem in vielfacher Hinsicht engen rechtlichen Korsett des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes. Während man bei der Errichtung geförderter Wohnungen die jeweiligen Voraussetzungen beachten muss, können frei finanzierte - also ohne Förderungsmittel errichtete - Bauten anhand der jeweiligen Marktsituation kalkuliert werden.
In der Praxis hat sich noch ein weiteres Unterscheidungsmerkmal herauskristalliesiert: Gewerbliche Bauträger konzentrieren sich beinahe ausschließlich auf den Bau von Eigentumsobjekten (Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Eigenheime). Die vergleichsweise wenig geliebte Errichtung von Mietwohnungen überlässt man hingegen den Gemeinnützigen, welche ihrem Auftrag entsprechend für alle Wohnungssuchenden offenstehen.
Resümee
Die vorstehenden Ausführungen sollen eine Differenzierung zwischen den einzelnen Begriffen erleichtern. Nach außen hin dürfen die erwähnten Unterschiede jedoch keinesfalls überbewertet werden; jedenfalls soweit des den gemeinnützigen Sektor betrifft.
Wohnbaugenossenschaften und Wohnbaugesellschaften treten ihren KundInnen somit vielleicht nicht in identischer, aber zumindest in weitgehend ählicher Weise gegenüber.
Ebenso bestehen zwischen gemeinnütziger Wohnungswirtschaft und gewerblichen Bauträgern mannigfaltige Beziehungen. Dies vor allem deshalb, weil die Gemeinnützigen für die Ausführung ihrer Bauten gewerbliche Unternehmen beauftragen.
Somit schließt sich also in dieser Hinsicht der Kreis: Konkurrenten sind gleichzeitig auch Geschäftspartner.
Wohnungsgemeinnützigkeit
Laut gesetztlichem Auftrag haben gemeinnützige Bauvereinigungen ihre "Tätigkeit unmittelbar auf die Erfüllung dem Gemeinwohl dienender Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesen" zu richten (§ 1 Abs. 2 WGG):
Im internationalen Umfeld stellt die Wohnungsgemeinnützigkeit mehr und mehr ein österreichisches Spezifikum dar. In Deutschland hat man sich Ende der 80er-Jahre des vergangenen Jahrhunderts von diesem Rechtsinstitut getrennt. Und dabei weitreichende Konsequenzen übersehen, welche den geförderten Wohnbau in eine Krise führten.
Auch in Österreich werden immer wieder Stimmen laut, die eine Abkehr vom gemeinnützigen Wohnungswesen fordern. Zuletzt allerdings seltener.
Möglicherweise leisten zur Dokumentation herangezogener Vergleichsdaten auf Ebene der EU ihren Beitrag. Demnach gilt das von Österreich praktizierte Modell der Förderung des Wohnbaus als ausgesprochen effizient. Andere Staaten investieren unverhältnismäßig höhere Anteile ihres Bruttosozialproduktes in Wohnbauaktivitäten, um ähnliche Resultate zu erzielen.
Die Wohnungsgemeinnützigkeit bildet eine tragende Säule dieses erfolgreichen, österreichischen Modelles. Sofern Sie detaillierte Informationen über Behörden, Ämter oder sonstige für den Wohnbau zuständige Einrichtungen suchen, empfehlen wir folgende Links:
www.help.gv.at - Auskünfte über sämtliche Amtswege
www.vwbf.at - Verein für Wohnbauförderung
www.land-oberoesterreich.gv.at - Homepage Land Oberösterreich
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